土地活用 高い税金（固定資産税）は待ったなしで来るのに、それに見合った収益収入がない　… そんな未利用、低利用のままでの土地をお持ちではありませんか？ 当社では、貴重な財産であるそんな不動産をお持ちのオーナー様（個人・法人）に的確なアドバイスで有効的な土地活用のご提案をさせて頂きます。 土地活用の考え方 ひとくちに土地活用といっても、様々な方法があり、土地活用を成功に導くには、幅広い専門的な知識が必要となります。希望する目的にあった最も良い活用方法を選択するためには、総合的な資産対策が可能な当社及び専門職種である税理士、弁護士等がご一緒にオーナー様の資産である土地活用をご提案します。 土地活用にあたって診断する主な項目→土地の診断 目的の明確化 土地活用の目的と希望、及び条件を明確にする 例(目的） 1. 固定資産税や相続税の納税資金を作りたい   2. 相続税の土地評価額を下げたい   3. 老後の安定収入を得たい   4. 固定資産税や所得税を安くしたい   5. 遊休土地から収入を得たい   6. 事業用資産を経営不振により転換したい       （希望) 1. 農地はできる限り残したい   2. 相続争いが起きないようにしたい   3. 将来自分又は子供が事業用に活用したい       （条件） 1. 農地は納税猶予を受けているかいないか   2. 活用期間は10年とか30年にしたい 土地の診断 所有地の中から目的や条件に最も適した土地を選択する 所有地の中から、土地活用の目的や条件に最も適した土地を選択し、アパート・賃貸マンション、貸店舗などの事業計画をプランニングする。この時、将来的に安定した入居需要が期待できるか否かも考慮する。 法的条件 どんな法的規制があるのか 選択した土地に、希望する建物が法的制限の上で建築可能かチェックする。 資金の調達 いくらまで借りることが可能か 選択した土地を担保とした、建設資金の借入限度額をチェックする。 具体的な活用法 どのような活用形態にするか 選択した土地の立地条件等に合う活用方法(賃貸アパートやマンション）を実行するにあたり、土地所有者の年齢や資産内容、節税効果や将来の相続予定者、さらには将来的な市場動向などを踏まえて手法を検討する。 (例） 1. 建物は誰の名義にするか   2. 自己資金はどれくらいがいいか   3. 借入額はどれくらいにするか   4. ライフプランに合った計画であるか   5. 手取収入はどのくらいにするか   6. 将来的な入居需要にも対応できているか   7. 相続に対する効果は最大かなど 土地活用による相続税の節税効果[1例] 相続税評価額1億円の土地を更地のまま何もしなかった場合と、賃貸マンションを建てて相続対策をした場合とで比較すると、以下のようになります。 1. 更地のままでの場合（相続対策なし）   2. 賃貸マンションを建てた場合（相続対策あり）   設定条件 建設費（賃貸マンション12戸） 1億円     建物固定資産税評価額(概算） 6千万円     建築資金（全額借入） 1億円       目的活用形態   目的別活用形態 定期借地権付き住宅 アパート 賃貸マンション 駐車場 倉庫・工場 メリット ・資本・労力の投下が不要 ・安定収入を確保 ・長期的な安定収入の確保 ・固定資産税・所得 税・住民税の軽減相続税対策として有効 ・投資金が少ない ・暫定的な活用法として有効 ・長期的なテナン ト契約が可能・低資本 低資金での開始 ◎ △ ◎ ◎ 収益性 △ ○ ○ ◎ 節税効果 ○ ◎ × △ 運営の容昜さ ◎ ◎ △ ○ リスク ◎ ◎ △ △   目的を明確化するとともに、所有している土地の立地条件や特性を知ることも大切。土地診断や市場調査をおこない総合的に判断します。 自宅併用賃貸マンションはいかが   自宅併用アパート・賃貸マンションは、家賃収益が得られるばかりでなく、 高い節税効果が期待できます。 さらに二世帯住宅への転用など、ライフサイクルに あわせた事業計画が可能です。   1. アパート・賃貸マンションの収益によって自宅部分の建築費のローン負担が軽減できます   高めの家賃設定が可能な場合や、賃貸部分が多い場合などは、 家賃収入で自宅部分のローンを支払っても、なお現金が残るケースがあります。 2. 借入金返済後には、家賃収入が老後の安定収入源となります（第3の年金）   安定した家賃収入が長期に渡って確保できるため、将来の年金不安（不足）を 補うことができます。 3. 将来、賃貸部分を同居用に転用できます   将来、子供夫婦などとの同居の可能性がある場合、契約期間満了後に必ず退去する 「定期借家権」契約にすれば、親世代と子世代との同居用の住宅への転用が可能です。 4. 建て方次第で固定資産税が軽減できます   固定資産税は、小規模住宅用地の適用により住戸1戸につきその敷地の200m2までの課税評価額を6分の1に軽減できます。これを利用し、住戸数（賃貸部分）を設定することで、固定資産税の大幅な軽減が可能となります。   （例）例えば、あなたが400m2の土地をもっていたら…小規模住宅の適用による固定資産税の比較       5. 土地の相続税が大幅に軽減できます   アパート・賃貸マンションのような貸家が建っている場合、その土地は「貸家建付地」とみなされ、自用地としての評価額から9〜21％程度軽減されます。またまた相続開始時にアパートローンなどの借入金が残っていれば、その金額が債務として、相続財産から控除でき、さらに「小規模住宅の評価の特例」を適用すれば、特定居住用宅地（240m2まで、なお事業用では400m2まで）部分については80％評価が軽減できます。 これまでの施工例をご紹介いたします 大規模商業施設 マックスバリュー可部店 駐車場整備 施工場所：広島市南区 農地整備 施工場所：広島市東区馬木 造成工事 施工場所：広島市東区戸坂 新広島墓苑 戸坂新町団地 好評分譲中！！ 好評分譲中！！ ※画像をクリックすると拡大表示されます

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